Тотальная перезагрузка: разбираемся, какое будущее ждёт челябинские хрущёвки

Тотальная перезагрузка: разбираемся, какое будущее ждёт челябинские хрущёвки

На днях депутаты Госдумы предложили снести и расселить все российские хрущёвки. По их версии, гораздо выгоднее построить на их месте что-то новое, чем пытаться отремонтировать. В Челябинске хрущёвки занимают весьма выгодные участки земли в самом сердце города, а также в каждом из его районов. Разбираемся, как отреагировали на депутатские инициативы местные застройщики и готовы ли жители хрущёвок срываться с насиженных мест.

Из бараков – в новые дома
  

Для многих граждан Советского Союза 60-е годы прошлого столетия стали особенными. Повсеместное внедрение домов новой серии – так называемых хрущёвок – позволило переселить из временных бараков и коммуналок огромное количество людей. По тем временам это было жильё нового уровня комфорта. Здесь были все основные удобства, включая централизованное отопление, холодное водоснабжение и канализацию. Хозяйки обрадовались газовым плитам и газовым колонкам, нагревавшим воду. А самое главное – хрущёвки строились быстро, став для своего времени отличным решением квартирного вопроса советских людей.


В Челябинске хрущёвки возникали целыми микрорайонами. Их строили в том числе рядом с ключевыми предприятиями города. Единственный район, где домов хрущёвской серии буквально по пальцам перечесть – это северо-запад. Здесь застройка велась намного позже, чем в других частях Челябинска. Поэтому основная масса «северка» заселена брежневками, панельками, домами ленинградского проекта и некоторыми другими типами объектов.


Неликвидные, зато привычные
  

Изначально срок службы хрущёвок был рассчитан на 50 лет, и большинство из них уже пережило свой возраст. Риелторы рекомендуют как можно скорее избавляться от такого жилья, ведь его ликвидность только падает, даже если хрущёвка находится в самом центре города.


Аналитики сайта по поиску недвижимости N1.RU установили, что за последние полгода хрущёвки в Челябинске подешевели на 3%. Максимально в цене просели объекты в Тракторозаводском и Калининском районе – на 5,5%. Средняя цена квадратного метра дошла до 37,9 тыс. руб. и почти сравнялась с панельными новостройками.


Фото
Видео
Виджеты
Опрос
Переместите фото
Тотальная перезагрузка: разбираемся, какое будущее ждёт челябинские хрущёвки
Галерея
Добавить фото
592f456cce9ea5ee2d07fca40e66c078.jpg
0.jpg


– Хрущёвки в Челябинске сегодня дешевеют быстрее других типов вторички, цена квадратного метра в них приблизилась к стоимости в новостройках, где квадрат стоит 37 400 рублей, – говорит руководитель пресс-службы портала N1.RU Лидия Ратникова. – На хрущевки сейчас приходится около 10% всего выставленного на продажу жилья на вторичном рынке, при этом с августа предложение по таким квартирам снизилось на 9%.


– Владельцам квартир в хрущёвках рекомендую максимально снизить цену и не делать больших вложений в предпродажную подготовку объекта. Лучше пусть это будет простая, чистенькая квартира с хорошей ценой. Максимум – до 1,2 млн рублей за однокомнатный объект в центре города, не более, – говорит руководитель агентства недвижимости «Инженер» Елена Недоспасова. – При таких условиях покупателя ещё можно найти. Мы выделяем две основные категории. Это либо люди, переезжающие к нам из области, либо поколение челябинцев в возрасте «за 50», которые считают, что это хорошее жильё. Их никак не убедить на переезд в новую панельку.


Фото
Видео
Виджеты
Опрос
Переместите фото
С новыми этажами дом получил капитально отремонтированные инженерные сети
С новыми этажами дом получил капитально отремонтированные инженерные сети
Галерея
Добавить фото
6a8e59296cad1c263e78861aca1cab5a.jpg
Своим видом и состоянием хрущевки давно не украшают город
100.jpg

Хрущёвки строились из разных материалов – панелей, кирпича, блоков. Поэтому и отзывы об их качестве совершенно разные. Пока одни мечтают поскорее съехать оттуда, другие располагаются в них поудобнее.


– Кирпичная двушка в хрущевке досталась мне в наследство от бабушки, – рассказывает 34-летний челябинец Алексей Дворковский. – Дом из кирпича, в квартире зимой тепло. Милые соседи, тихий двор. Но, конечно, перед переездом пришлось немного «прокачать» квартиру. Заложил дверь во вторую комнату и перенёс её на другую сторону стены. Так удалось сделать более удобное зонирование гостиной: уместил диван и кабинетную часть. Плюс нашлось небольшое место на кухне, куда удобно вписался холодильник. Я отлично всё обустроил и вряд ли соглашусь в ближайшем будущем сменить мою хрущёвку на квартиру в панельке.


Была «хрущоба», станет лофт
  

Дизайнеры и архитекторы соглашаются: для современного человека хрущёвка – далеко не самое удобное жильё. Главный плюс хрущёвок и одновременно минус – это их компактность. Обычно жить в таких квартирах соглашаются холостяки и молодые семьи без детей, для которых это первое собственное жильё.


– В хрущёвках все максимально уменьшено проектировщиками, поэтому первое, что хотят сделать их обитатели, – это объединить или увеличить площадь помещения, – делится наблюдениями главный архитектор и сооснователь сервиса дизайнерского интерьера «Квадрим» Виктор Шутка (г. Москва). – Многие хрущевки газифицированы, и сносить перегородку между кухней и гостиной нельзя. Как вариант – ставить раздвижные плотно закрывающиеся перегородки или делать в стене окошко со ставнями. Так можно дать объекту больше света и создать эффект единого пространства.


Уместить все на маленькой кухне в хрущёвке – особая проблема. Куда поставить посудомоечную и стиральную машины, а также холодильник? Здесь может быть полезно коридорное пространство, но есть варианты встраивания холодильника в кухонный блок. При этом стиральная машина отправляется в санузел.


«Зимний холодильник» под кухонным окном – еще одна особенность хрущёвок. Зачастую из него сквозит, и жильцы стараются его утеплить и наглухо заложить. Но некоторые пробуют оставлять там место для хранения продуктов или кухонной утвари, а также делают мини-бары.


1 / 4
Проект однокомнатной хрущевки 33 кв.м в стиле лофт от компании «Студия 3.14», г. Москва
Объединение кухни и гостиной помогает сделать хрущевку менее тесной
Дизайнеры рекомендуют придерживаться минимализма при обустройстве хрущевки


– Из хрущёвских кладовок можно создать гардеробную, мини-постирочную либо техническое помещение, а санузел немного расширить за счет коридора. Известны случаи, когда собственники жилья пробовали увеличить метраж, присоединив балконное помещение к основному. Но законодательство таких перепланировок не одобряет, и на эту меру дизайнеры и проектировщики идти не рекомендуют, – добавляет Виктор Шутка.


Также эксперты дизайнерского сообщества сходятся во мнении, что зачастую лучше купить квартиру в доме другой серии, чем пытаться переделать хрущёвку.


– Полноценный ремонт обходится дорого. Нужно демонтировать полы, менять большую часть коммуникаций. Зачастую остаются только стены, которые внутри квартиры тоже нередко перемещают, – отмечает дизайнер Владимир Щанкин (г. Челябинск). – Очень мешают газовые трубы, которые нельзя как-то закрыть. Пожалуй, современным владельцам хрущёвок можно рекомендовать стиль лофт. Это то решение, которое позволит обойтись малыми жертвами и разумным бюджетом.


Хрущёвка версии 2:0
  

В начале 2000-х годов эксперты проанализировали, сколько хрущёвок в Челябинске требуют скорейшей реконструкции. Их оказалось около тысячи, причем примерно 200 домов находились в центральной части города – в Советском районе. Чуть позже инвесторы решили провести эксперимент по реконструкции хрущёвок с помощью капремонта и надстройки дополнительных мансардных этажей.


Одна из первых хрущёвок была преображена в Челябинске в 2013 году. На трёхэтажной постройке по улице Яблочкина, 16 выросла мансарда. Так застройщик получил 22 новые квартиры, которые были проданы буквально за полгода, а жильцы дома – свежий капремонт всех инженерных сетей, фасада и прочих элементов здания. По утверждению авторов проекта, за счёт реконструкции удалось продлить хрущёвке жизнь ещё минимум на 50 лет.


1 / 5
Так выглядит челябинская хрущевка после реконструкции
Хрущевка на Яблочкина,16 до начала реконструкции


Челябинка Надежда Листьева с трудом успела купить в этом доме двухъярусную квартиру. Говорит, на весь дом было всего несколько объектов метражом около ста квадратов – по две комнаты на этаж, и к моменту поисков все они были забронированы. Получилось купить двухъярусную «однушку» в мансарде – по 25 квадратных метров на каждом этаже.


– Квартира на любителя, до появления ребёнка нас в ней все устраивало, – говорит Надежда. – Кто-то жалуется на шум в квартире во время дождя, но мне кажется, что в дождь комнаты наполняются таким уютом. Мансардные окна находятся довольно низко, поэтому открывать-закрывать их легко, мыть тоже удобно – просто разворачиваешь створку и тянешь ее на себя, пока она не окажется в квартире. Правда, мечтаю об аккумуляторном пылесосе, чтобы не мучаться каждый раз с его проводами на каждом этаже. Лестница наверх довольно компактная и при том удобная. Пока ребенок маленький, мы оградили ступени дверцами на щеколде. Но совсем скоро будем искать другое жильё.


С тех пор в городе было предпринято еще несколько попыток обновить хрущёвские дома. Так, в 2015 году добро на реконструкцию дали жители трех домов. Но инвесторы взялись только за один из них: кризис «съел» всю ожидаемую прибыль от проекта.


– Никаких специальных программ поддержки реконструкций домов первых массовых серий в Челябинске нет, вся нагрузка ложится исключительно на инвестора, – говорит один из авторов проекта по реконструкции хрущёвок в Челябинске Артём Первушин. – Если бы город взял на себя хотя бы часть расходов на реконструкцию, например, на развитие инженерных сетей, а также заработал бы механизм компенсации некоторых расходов по капитальному ремонту из фонда регоператора капемонта, то было бы больше инвесторов, готовых вкладывать собственные средства в реконструкции. Сегодня с учетом стоимости денег, жилья и себестоимости строительства доходность инвестора стремится к нулю.


Артём Первушин убежден, что альтернативы реконструкции нет, а заявление властей Москвы о сносе всех хрущёвок в столице за 3-5 лет – утопия:


– Чтобы построить новое жильё для расселяемых, надо превысить темпы строительства первых хрущёвских пятилеток. С 1960 по 1989 годы было построено более 1,5 млрд квадратных метров жилья, так что быстро снести хрущевки просто не реально.


Туманное будущее


В то время, как в Москве активно занимаются реконструкцией и сносом хрущёвок, в Челябинске эту тему пока старательно обходят. С кризисом перспектива и вовсе оказалась не радужной.


– Для начала нам нужно установить новую зону высокоплотной застройки именно для таких территорий, предназначенных к расселению. Давайте посчитаем: по нынешним нормам на одном гектаре земли для жилой многоэтажной застройки можно возвести только 12 тысяч квадратных метров. Если взять к расселению две пятиэтажные хрущевки, то это уже десять тысяч квадратов. Получается, что застройщик потратит 83% нового жилья на расселение старого. На продажу останется всего ничего, – приводит пример руководитель компании «УралНИИСтромПроект» Василий Важенин. – Если бы в наш градостроительный регламент внесли изменения и разрешили увеличить плотность застройки для этой категории жилья, то у инвесторов появился бы интерес к сносу и расселению хрущёвок.


Фото
Видео
Виджеты
Опрос
Переместите фото
 До сих пор сотни хрущевок занимают лакомые участки челябинской земли
 До сих пор сотни хрущевок занимают лакомые участки челябинской земли
Галерея
Добавить фото
8387a86c605c5961f0e2e8220e13f164.jpg
 До сих пор сотни хрущевок занимают лакомые участки челябинской земли
400.jpg

Эксперт также отмечает, что точечным расселением проблему хрущёвок не решить. Зато комплексный подход к планированию территорий отдельных микрорайонов позволит учесть такие составляющие, как строительство дополнительных многоярусных и подземных паркингов, создание новых детских садов и школ, площадок для отдыха и многое другое.


– Да, у нас инвесторы в бой не рвутся – это невыгодно. Переселение жильцов из хрущевок съедает всю маржу, – говорит гендиректор СРО «Союза строительных компаний Урала и Сибири» Юрий Десятков. – В Москве рыночная цена квадратного метра – по 150-200 тысяч рублей, а его себестоимость сопоставима с Челябинском. Поэтому там дело со сносом хрущевок идет, а у нас нет. Без частно-государственного партнерства проблему решить невозможно, в убыток себе застройщик ничего делать не будет. Сейчас городской власти не до хрущёвок: нам до сих пор не удалось до конца разобраться с двух- и трехэтажными аварийными постройками, которые давно пора было снести.


Антонина Лопаева
Фото с сайта Wikimapia.org, Екатерины Серовой, Игната Сарапулова, а также с сайта cheladmin.ru

Оцените работу журналиста:
Добавить комментарий