Назад, в 2012-й: риелторы нашли дно на челябинском рынке жилья

 Головная боль риелтора сегодня – найти платежеспособного покупателя на объект

Головная боль риелтора сегодня – найти платежеспособного покупателя на объект

Для желающих купить квартиру настало удачное время: цены на жилье в Челябинске снижаются, а вместе с ними – и ставки на ипотечные кредиты. Как долго это будет продолжаться и чего ожидать в ближайшем будущем от рынка недвижимости, сайту 74.ru рассказали городские риелторы.

Ставки сделаны


С этого года государство прекратило помогать ипотечникам за счет субсидирования ставки по кредитам, взятым на новостройки. По мнению чиновников, программа исчерпала себя, ведь банки готовы самостоятельно предлагать выгодные проценты по ипотеке. Так и случилось: в середине февраля Сбербанк снизил ставки на процентный пункт – до 10,9%. По мнению риелторов, это хороший знак, но резкого роста спроса на кредиты всё же не ожидают.


– Выгода для ипотечников будет заметная: можно оформить кредит с меньшей ежемесячной выплатой, либо взять ипотеку с большей суммой на более просторную квартиру при той же ежемесячной выплате, – комментирует руководитель агентства недвижимости «Дан-Инвест» Валентин Корытный. – Всё это побуждает покупателей активней интересоваться покупкой жилья. Однако это не говорит о том, что число сделок после снижения ставок вырастет на следующий день. Всё идет постепенно, в течение минимум календарного месяца.


Продажа без спроса


Тысячи объектов Челябинска месяцами висят в базах недвижимости, но так и не могут найти своих новых владельцев. Те собственники, которые не хотят торговаться, в ожидании лучших времен и цен снимают свои объекты с продажи. Застройщикам тоже приходится затянуть пояса: на 169 строящихся домах отложили сроки сдачи жилья. Поэтому общий объем продаваемого жилфонда в сравнении с предыдущими годами стал меньше. Но и покупателей больше не становится.


– Все понимают, что построенные в кризис дома не слишком высокого качества. Цены на стройматериалы выросли, но при этом можно найти студии в новостройках по 690 тысяч рублей. Возникает вопрос: что продают за эти деньги? Кроме того, где гарантия, что твой дом достроят? Темпы строительства объектов у большинства застройщиков города упали, и это вызывает недоверие со стороны покупателей, – говорит заместитель директора по развитию компании «Служба недвижимости» Денис Стукалов.


В более выгодном положении находятся застройщики, работающие в Ленинском районе. Как известно, жилфонд в этой части Челябинска порядком изношен, и многие местные жители готовы поменять квартиры на более современные, даже если это типовые панельки. Также недвижимость здесь востребована среди копейчан.


Не менее сложная ситуация и на рынке «бэушного» жилья. Владельцы квартир в центре города, сделавшие на объектах качественный ремонт, пытаются продать нажитое по хорошей цене. Но в ближайшее время отбить вложенное вряд ли получится. Жилфонд возрастом более 30 лет мало интересует покупателей, даже если это советские элитки. В лучшем случае собственники смогут сдать эти квартиры в аренду. Однако и среди рантье конкуренция сейчас гораздо острее, чем год-два назад.


Как за год изменились цены на новостройки Челябинска


Кол-во комнат / Период

Средняя цена
в январе 2016 г.,
руб.

Средняя цена
в январе 2017г.,
руб.

Динамика
за год, %

Студии

1 160 000

963 000

-17%

Однокомнатные

1 615 000

1 470 000

-9%

Двухкомнатные

2 125 000

2 075 000

-2,4%

Трехкомнатные

2 545 000

2 500 000

-2%


*Данные агентства недвижимости «Дан-Инвест».


Вторичка: исключения из правил


Подавляющее большинство квартир в Челябинске упало в цене до уровня 2012 года. Но не все виды недвижимости дешевеют. Некоторые объекты за последний год даже сумели немного набрать цену. По информации компании «Дан-Инвест», прирост отмечен прежде всего на квартиры с числом комнат более двух. К примеру, в Металлургическом районе в цене прибавили «двушки» 121-й серии (с 1,9 млн до 2,025 млн рублей) и такие же типовые «трёшки» (с 2,25 млн до 2,3 млн рублей). В Тракторозаводском районе трехкомнатные хрущевки подорожали с 1,55 млн до 1,82 млн рублей. В Центральном районе погоду делает Тополиная аллея, где 60-метровые «двушки» прибавили с 2,8 млн до 3,075 млн рублей.


На северо-западе Челябинска в Калининском районе подорожали трехкомнатные брежневки (с 1,95 млн до 2,16 млн рублей) и квартиры ленинградского проекта метражом 65 кв.м. (с 2,4 млн до 2,476 млн рублей). Ленинский район показал рост цен на «однушки» 97 серии (с 1,598 млн до 1,618 млн рублей) и такие же «двушки» (с 2,3 млн до 2,316 млн рублей).


Аналитики подчеркивают: цены выросли прежде всего на те объекты, которые находятся в том или ином районе в дефиците, но при этом востребованы покупателями.


Крутое пике позади?


Самый сложный вопрос для покупателей и продавцов жилья – что будет дальше с ценами на жилье? Вот что об этом говорят риелторы Челябинска.


– Цены упали и в ближайший год точно расти не будут, – считает руководитель агентства недвижимости «ДомИНВЕСТ» Лев Шпайзман. – На долгосрочную перспективу загадывать не буду, у нас в стране и мире всё меняется каждый день. Но сейчас оснований для бурного роста экономики и цен не вижу. Это касается и вторички, и новостройки: можно купить всё, что угодно, причем с хорошей скидкой.


– Предпосылок к падению цен в сегменте дорогих квартир нет; спрос на них тоже остается постоянным даже в кризис, – комментирует ведущий эксперт по недвижимости «Компаньон Premium» Евгения Логинова. – Но покупатель готов платить только за действительно хороший ремонт с современной техникой, профессиональным дизайн-проектом, качественными отделочными материалами, эксклюзивными решениями. Причем срок давности ремонта не должен превышать года. Объекты с более давним сроком отделки, конечно, будут продаваться дешевле. Средняя стоимость квадратного метра высококлассного жилья с отделкой в Челябинске – порядка 70 тысяч рублеё за квадратный метр, больше всего востребованы объекты метражом от 100 до 150 квадратов.


– Пока еще в челябинских новостройках есть очень недорогие предложения – либо от подрядчиков, либо от застройщиков, которым нужно срочно реализовать жилье и сдать объекты в срок. Они заметно снижают среднюю цену на жилье, – говорит руководитель компании «Дан-Инвест» Валентин Корытный. – Но скоро эти объекты купят, а новых домов закладывается мало. Думаю, мы приближаемся к дну по стоимости жилья в новостройках. Для многих застройщиков встанет вопрос, есть ли смысл продолжать свою работу? Ведь плюсовой динамики в цене квадратного метра сейчас нет, и строительство жилья становится просто невыгодным делом.

Фото Олега Каргаполова